内环跌25%说法不可信 数据证明:上海房价趋稳定

2006-10-31 18:35:44

核心提示

　　几天前，有房产人士告诉公众：上海内环内房价4月跌去四分之一。言之凿凿，数据为证。但该数据却并未考虑开盘量、区域因素个体权重对房价所造成的巨大影响。此前，我们已一次次面对这样贫乏的数据，并将此作为市场参考试图得出种种结论。

　　但总体看来，去年4月实行房地产调控以来，上海住宅市场已经运行了18个月。期间，上海房产价格几经波动，上下数次，而至今房价相比当年却只有不到5％的变化。如今我们所看到的上海，依然充满需求，也依然充满机遇，而各种数据也依然充斥。
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　　上周五，物业顾问公司戴德梁行旗下的泛城（中国）综合住宅服务执行董事胡港文(Philip Wu)向媒体透露，目前上海内环内的房价相比6月最高峰时，下跌了25％。

　　胡港文表示，目前上海市内环新建住宅平均成交价格，为今年最高的6月份时价格的四分之三。6月份，内环内新建住宅成交价格约为人民币2.1万元/平方米。


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　　上海东方早报记者查询网上房地产的数据后获悉，2006年6月至9月，上海内环以内住宅成交均价的具体数据分别是：6月21229元/平方米、7月17318元/平方米，8月18305元/平方米，9月15803元/平方米。数据显示，与6月份相比，上海内环以内9月份新房交易均价下跌25.56％，而9月份的这一价格也是今年1月份以来出现的一个最低价。

　　相对于内环以内房价的大幅回落，上海其他几个地区表现相对平稳，并没有表现出明显的价格差异。

　　胡港文将出现这一现象的原因归结为，最近几个月来，全国进行的宏观调控措施开始产生了明显的影响。这些措施包括二手房转让征收个人所得税以及营业税；规定新建住宅中90平方米以下房源必须占到建筑总量的70％以上；另外还对境外人士第二套住房以及境外机构内地的房产投资进行严格限制。

　　胡港文认为，由于内环线以外楼盘购买者多为自住用户，受政策变化影响不大，所以成交价格没有出现变化；内环以内投资者密集导致了价格的下跌。 　　

　　数据综合后的结果：上海房价趋于稳定

　　什么才是上海房价的本来面目？

　　在过去的一段时间里，一些机构因为这样或那样的原因开始给公众提供房产市场的信息，出台了各种指数。这些数据都希望自己能以权威的面目出现。
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　　于是，我们只能通过综合比较，尽量获得更加全面、真实的信息。

　　关于上海房价的报告有很多，比如易居中国研究院的网上房产统计数字，比如“特征房价”，也有一些人以统计学专业的方式将价格加权平均。

　　专业的分析人士将这些数据加以综合，并去除房屋所处的地段、品质等结构性因素的影响，于是得到了一个相对比较准确的数字。这个数字告诉我们，上海房价从2005年5月开始调整，最大跌幅大约13%左右。从今年开始，房价逐步回稳，目前与2005年5月最高点时相差5%左右。

　　数据还告诉我们，之前对房价涨跌的判断几乎都是基于片面的短暂性变化，而上海房地产市场价格在过去一年多的时间里仿佛经历了一个循环。

　　从二手房指数办公室的数据就可以看到这个循环。今年9月份，最新的上海二手房指数为1634点，与2005年5月份最高点的1714点相比，下降4.7%。

　　成交量的变化则是比较明显，网上房地产每天都给出了最新的楼盘成交数据。统计显示，今年1月-8月，网上登记的商品住宅销售面积为904.4万平方米，比去年同期上升19%；登记的配套住宅面积为327.3万平方米，比去年同期增长69.8%。从总量来看，今年上海的新房的成交水平不仅没有下滑，反而是恢复上升的。尤其是，配套商品房进入市场的量和速度都在加快。

　　从数据可以得出的结论是，上海房价稳定，恢复趋势明显，与此同时，上海的成交量比去年放大了许多。

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