北京写字楼市场强势回暖 国际财经中心受追捧

2006-9-29 20:24:51

高手支招，写字楼投资有章可循

最近，位于西三环沿线的国际财经中心推出，香港许李严建筑师有限公司作为国际著名建筑师事务所，继设计南银大厦十年后的又一力作，其品质之高可以比拼有西区“国贸”之称的融科资讯中心。与此同时，把守CBD金十字路口的银泰中心也向市场公开展示写字楼产品，宣称将颠覆传统CBD形象，公开叫板国贸三期。

此前，根据北京房地产交易管理网显示结果分析，截止到9月份有25个商用(写字楼)物业项目获得预售许可证，占北京市商品房总供应量的近六成，首次超过了普通住宅的供应数量。北京写字楼市场终于在下半年按捺不住，激情迸发。

多种因素激活写字楼市场

业内分析人士称，写字楼市场的升温一方面是政府对住宅市场宏观调控，开发市场被迫转向，另一方面是外资疯狂扫楼的结果。

尽管楼市前途显现出不明朗，海外基金却在这个非常时期加速登陆国内写字楼市场。包括北京、上海等地，大批优质写字楼项目被收购，虽然政府出台了最新的“限外”政策，外资集团仍积极表示将继续看好国内的物业投资市场。

戴德梁行最新发表的“亚太区投资物业市场报告”显示，资金流入亚洲各房地产市场的趋势仍然持续，其中尤以中国最受投资者欢迎，成为2006年首选的投资地点。报告中指出，今年中国内地的主要物业投资额为6.26亿美元，当中以写字楼最受投资者追捧。由于全球市场资金充裕，海外资金将继续看好中国内地优质的物业。

此外，北京写字楼市场需求旺盛租金逆市高涨。今年年中，仲量联行发布了2006年上半年北京房地产市场研究报告，北京写字楼租赁市场的需求依然旺盛，许多已入驻租户续约，纷纷扩大租赁面积，虽然交付使用的写字楼增多，但各商务区空置率保持平稳，租价小幅上涨。

热点项目受追捧

政策对住宅投资的限制、外资的涌入，都无不导致写字楼投资热度的急剧升温，写字楼租价上扬也引起投资客大批涌入，部分热点项目开始受到追捧。

今年以来，在2005年曾经一度萎缩的写字楼散售市场重新复苏，多个散售项目销售形势大好。上半年才推出的主语国际中心半年销售1.15亿元，去年一度销售困难的南新仓国际大厦也在年初两个月内实现2个亿的销售额。国际财经中心在没有任何宣传广告的情况下，有明确购买意向的客户近80个，总额过亿元。

国际财经中心营销总监赵炳杰认为，写字楼的投资主要是以出租赚取租金回报为主，北京写字楼市场早已步入国际化行列，投资回报率主要与国际经济环境有关，基本不会受国内行业政策变动的影响，一般来说，高档楼盘的投资回报率都稳定在一个高水平上，像国贸中心的租金价格，始终没有太大的波动。目前，受国家调控政策和市场总体供量的影响，住宅市场的长期投资回报率已经跌入了低谷，住宅的租金价格走势与售价走势发生了严重的背离，而对于投资者来说，他们必然会把资金转向更有升值潜力、回报更稳定的市场上。因此，高品质的写字楼市场表现普遍向好，这也是投资者选择新的投资增长点的必然结果。

投资写字楼标准有章可寻

投资写字楼虽然回报可观，却也不能盲目跟进，有道是“紧随大鳄，投资能挣钱”。深谙此道的投资人都把目光盯上跨国投资者。事实上，根据业内投资机构分析，外资机构对国内写字楼产品投资确有标准。

仲量联行投资部董事高世斌表示，外资青睐的写字楼大多具备两大条件：一是地段的不可复制性，二是产品的优质化。地段，首先表现为交通的可达性，包括地上和地下交通(地铁)，来往方便。其次是可视性，写字楼的形象是一个企业竖立品牌形象重要的表现形式，无论是入驻写字楼的业主还是租户，其企业都需要在市场上有显著的可视性和易达性。

产品的品质主要包括设计的合理性、使用的效率、设施和设备的恰当、选材和用料的考究、人性化程度的高低等，高世斌认为，现在很多高端的写字楼已大多邀请国外的设计师参与设计，产品方面大多没有问题，投资的关键还在项目的地段和位置。

国际财经中心营销总监赵炳杰也认为，目前北京写字楼投资价值高的产品多集中在长安街以北，长安街、二环和三环沿线，这三个区域是北京城最佳的形象展示区，特别是位于长安街沿线和环线第一排的位置上，大量的车流、人流通过这三条主干道来往于几大商务、政务核心，其形象展示价值不可估量，这一点从户外广告牌的价格上也可见一斑，一块西三环上的楼顶广告牌每年的价格至少也在200万元以上。

业内人士普遍分析“除了CBD、金融街、中关村以外中间的一些具有突出形象力的地带上的写字楼市场还处在上升期，由于投资热点过于集中在商圈核心，这样的地带的投资价值并没有得到真正的体现，因此这些地段的高品质标志性物业，将来升值空间和潜力可能比三大核心区域还要大一些。”

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