土地出让方式像“自由恋爱” 揭示卖地的秘密

2006-7-12 11:08:00

张先生是一名律师。不久前，张先生通过代理一起普通的土地买卖纠纷案件，无意之间发现南方某市一些农村“一下成为亿元村”的秘密。

　　案件其实并不十分复杂。1999年，Ａ村村委会瞒着村民将手中握有的面积为15亩的一块土地，以40万元／亩的价格合计600万元卖给了一家房地产公司，从事房地产开发。这家公司当时只付给村委会100万元，其余500万元则迟迟没有到位。这桩秘密交易后来还是被村民发现，于是村民将村委会和房地产公司一起告上法院。由于其间当地房价地价出现大幅度上涨，所以最后在法院的调解下，房地产公司不得不再拿出3000万元才了结了这起公案。

　　官司赢了，村民也得到了应有的补偿，但张律师的心情却很沉重，不仅仅因为这个案子，他看到了这起官司背后普遍存在的卖地生财的违法现象。

　　张先生对记者说，本来，按土地法等有关法律法规，凡涉及建设用地方面的土地征用，事先均须通过项目立项审批，也就是说，必须先有项目，然后才是根据项目需要征用土地。可是在南方这座城市，是不管有没有项目，先大量征地。

　　“在当地跟开发有关的用地，百分之七八十都是开发商自己跟农民签的协议，然后再到规划、国土局有关部门去办理立项和用地手续。”张律师对记者表示，这是一种明显的法定程序倒置。

　　张先生戏称当地这种土地出让方式有点像“自由恋爱”。“不是根据项目需要用多少地，而是先谈‘恋爱’，你先去跟农民谈，谈下来后我就给你办手续。”张先生说。另外张律师还发现，当地当初还有一条“土政策”——就是将占征用总量17％的土地征为国有土地后再返回给农民，农民对这些土地享有处置权。

　　据张先生了解，上述这些做法使这座城市囤积土地成风，一些政府官员还直接或间接地介入土地出让，有的成立土地事务所，从农民手中买过土地，不是直接开发，而是进行倒卖。

　　“将农村集体土地国有化后再返回给农民，这就很值钱，价值从几万一下就可能变成几百万。”张先生说，所谓返还给农民的这些土地大多掌握在村镇一级组织手里，他们可以自己开发，也可以委托别人开发，这使很多村一下变成了亿元村。

　　孟先生是一名房地产专业律师，近年来代理了很多的房地产纠纷，他也认为“土地违法这种事情确实不少。”

　　“现在，有的人买了房子办不了产权，很多都是因为开发商土地手续不全，先干着，边干边征，边干边批。”孟先生对记者表示，产生这种现象的根源是有地就能赚钱，别的可以先不管。这种现象在土地招拍挂实施之前十分普遍，一些地方政府越权情况比较严重。”

　　孟先生认为，除了利益驱动，政府官员不正确的政绩观也是导致土地违法比较普遍的因素之一。“很多地方政府都非常片面地注重形象，一些地方官员为官一任，千方百计总想做出一点所谓‘看得见的业绩’；更重要的是地方财政上的考虑，每年都有计划、指标。而房地产开发的特点恰恰迎合了某些官员的这种观念。”

　　近日，针对土地违法案件的反弹，国土资源部发出紧急通知，要求各地严明法纪，限期整改，坚决制止土地违法行为。国土资源部执法监察局局长张新宝指出，土地违法多涉及地方政府，地方政府违法带有一定的普遍性。

　　“这就要求土地管理一定要有力度（查看地图）。”北京阳光100（查看地图）常务副总经理范小冲认为，房地产开发市场化了，但房地产开发的上游和前端——土地没有市场化，土地也没有真正管好。”

　　“现在许多地方政府都是‘土地财政’，通过开发土地获得资金，对土地开发有很大的动力。”范小冲对记者表示，在土地方面违法严重跟现行土地制度有关，“政府收取土地出让金，一收就是70年，一下透支未来。在国外，采取的是收取物业税的方式，不是一下子收干，物业税每年都收，不管是本届政府还是下届政府每年都有持续的收益。而且随着物业不断升值（准确地说是土地增值），政府获得的收益也随之不断提升。”

　　范小冲认为，在国内现行制度下，政府是得不到土地增值的收益的，这些政府应得而未得的土地增值收益被开发商和购房者拿去了。“改革土地制度，变一次性收取土地出让金为物业税，不仅对开发商和购房者来说可以降低成本减轻压力，政府也不会大规模卖地，透支未来，开发商也就不会大量囤地。”

　　张律师告诉记者，在前面提到的南方某市，郊区土地基本上已经被卖光了。对于当地曾经实行的17％返地政策，他认为是没有法律依据且十分荒唐的。

　　“土地违法案件频发，法律禁止不住，一方面是土地行政部门执法不严；另一方面司法也不行。”张律师说，最近他接到一个有关土地的案子，法院硬是不予受理。“打官司没法打，最大的一个症结在法院。”